Bedrijven(terreinen) op de juiste plaats

Slim omgaan met schaarse bedrijfsruimte

Het fundament om vestigingsmogelijkheden te blijven bieden aan investeerders op het (inter)nationaal toneel en de Vlaamse economische motor draaiende te houden, is creatie en behoud van bedrijfsruimte. Bedrijventerreinen genereren immers tewerkstelling, inkomsten en dynamiek, idealiter op grootschalige niet-verweefbare locaties, ver van stads- en dorpskernen. Ruimte op bedrijventerreinen is in Vlaanderen schaars, meer dan 80 procent is bezet. Extra ruimtebeslag zal bovendien - en niet ten onrechte - door de bouwshift een halt worden toegeroepen. Vlaanderen zal dus met gelijkblijvende ‘juridisch afgesproken’ ruimte de economische motor draaiende moeten zien te houden. De bestuurlijke context van Vlaanderen maakt optimaal inplannen en invullen van paarse bestemmingen uitermate op de juiste plaats complex.

Bovenlokale governance als heilige graal?

De verschillende overheidsniveaus met hun respectieve bevoegdheden en middelen creëren een dynamiek die een gestructureerde governance vereist. VLAIO ziet bovenlokale afstemming als de sleutel om in de
toekomst voldoende en kwaliteitsvolle ruimte op bedrijventerreinen mogelijk te maken. Bovenlokaal aanbodbeheer streeft naar ruimtewinst op goed gelegen paarse bestemmingen. Daarnaast schept het bovenlokaal uitgiftebeleid een kader dat bepaalt welk soort economische activiteiten op deze paarse bestemmingen al dan niet wenselijk is, inclusief de vereiste verduurzamingspotenties. De vraag is dus: waar voorziet de publieke sector zijn paarse bestemmingen en welke activiteiten zijn erop gewenst?

Bovenlokaal aanbodbeheer

Bovenlokaal aanbodbeheer heeft als doel een overzicht te bieden van het totale diverse aanbod aan bedrijventerreinen en de eventuele schaarste eraan op regionaal niveau. Het bekijkt hoe bedrijventerreinen beter benut kunnen worden en opent de discussie over schrappen en compenseren van zogehete ‘knelpuntterreinen’. Voor een overzicht van het aanbod op bedrijventerreinen is systematische en gedifferentieerde monitoring nodig. Het monitoren en analyseren van data kan gebeuren via een gecentraliseerd platform zoals BIZGIS van VLAIO, om daaropvolgend gedragen acties te bepalen. Om de diversiteit van het aanbod te definiëren, maakt VLAIO gebruik van indicatoren. Zo omvat het ‘e!ectief aanbod’ de beschikbare ruimte die te koop of te huur staat. Het ‘verwacht aanbod’ betreft percelen waarvan de regio verwacht dat ze binnen de tien jaar ontwikkeld kunnen worden. Het ‘potentieel aanbod’ omvat knelpuntterreinen met (milieu)technische, juridische of beleidsmatige beperkingen waar activeringsinspanningen vereist zijn. ‘Geen aanbod’ ten slotte betekent dat zich op bedrijventerreinpercelen zonevreemde functies zoals woningen of bos bevinden. Die kunnen niet zomaar herontwikkeld worden en kunnen dus ook op lange termijn geen economische functies krijgen.

Ruimte winnen zonder uit te breiden

Een regio kan beslissen om goedgelegen bedrijventerreinen met verwacht en potentieel aanbod te activeren en te optimaliseren. Dat kan op verschillende manieren: bovenlokaal uitgiftebeleid biedt visie en concrete handvaten, brownfieldconvenanten activeren verontreinigde en onderbenutte bedrijventerreinen, ruimtelijke uitvoeringsplannen en stedenbouwkundige verordeningen leiden tot grotere bouwhoogtes en inbreidingsmogelijkheden - en dus tot ruimtewinst. Uitbreidingsinvesteringen van een bedrijf dragen ook bij aan de intensivering van het ruimtegebruik, zeker verticaal. Als een bedrijf wil uitbreiden, kan de gemeente, een voorontwerp bekostigen dat door een architectenbureau met kennis van bedrijfsprocessen wordt opgemaakt om het bedrijf te overtuigen ter plaatse en verticaler uit te breiden. Dit idee uit Nederland zou ook in Vlaanderen ingang kunnen vinden. Na monitoring kan een regio eveneens concluderen dat bepaalde paarse bestemmingen bij voorkeur geschrapt en gecompenseerd moeten worden. Zo kan het besluit volgen dat een (perceel van een) bedrijventerrein slecht gelegen is door de beperkte omvang van een ‘paarse sproet’, de nabijheid van residentiële functies, de ondermaatse ontsluiting of (multimodale) bereikbaarheid, de mobiliteitsimpact op het eigen grondgebied of dat van een buurgemeente door een verzadigd wegennet,...

Onderzoek en afweging bij herbestemming van bedrijventerreinen

Maar vooraleer het besluit genomen wordt, is onderzoek vereist naar de wenselijkheid van infrastructuurprojecten door de overheid om de kwaliteit van de locatie te optimaliseren. Mogelijk kan ook een lagere schaal van niet-verweefbare economische activiteiten de knelpunten wegwerken. Marktonderzoek bepaalt dan welke activiteiten behoefte hebben aan ruimte. Ook (percelen van) goedgelegen terreinen kunnen in aanmerking komen voor compensatie als op basis van onderhandelingen blijkt dat er onoverkomelijke knelpunten zijn (zoals blackfields, juridische geschillen, overstromingsgevoeligheid, onomkeerbare zonevreemde activiteiten,…). Inventarisatie van het aanbod gebeurt bij voorkeur op subregionaal niveau. Afwegingen tussen álle paarse oppervlaktes zijn immers relevant om ruimtewinst te boeken. Lokale besturen kunnen zo lokale ruimtelijke troeven en bovenvermelde knelpunten op een hogere schaal ten opzichte van elkaar positioneren. De accumulatie van slechtgelegen (percelen van) bedrijventerreinen en goedgelegen (percelen van) terreinen met onoverkomelijke knelpunten leidt tot een hoeveelheid hectare op regionaal niveau die in aanmerking komt voor herbestemming.

Clusteren en uitbreiden: strategische keuzes voor bedrijventerreinen

Met deze hectaren achter de hand kan een regio cumulatief twee keuzes maken. Enerzijds kan ze een deel van de versnipperde paarse oppervlaktes via compensatie clusteren op strategische zoekzones langs bijvoorbeeld waterwegen of een goed wegennet. Anderzijds kan ze goedgelegen bestaande bedrijventerreinen planologisch uitbreiden. Beide keuzes leiden tot grotere aaneensluitende paarse bestemmingen die plaats creëren voor grootschalige niet-verweefbare economische activiteiten, gedeelde energie en geclusterde infrastructuur (nutsvoorziening, afval, parking, laden en lossen, etc.). De discussie om te bepalen waar en hoe paarse bestemmingen kunnen krimpen of uitbreiden is tweeledig. In de eerste plaats is het een strategische kwestie om op basis van mobiliteitsstudies, marktonderzoek en dus ruimtebehoefte in sectoren juiste zoekzones aan te duiden om de slechtgelegen percelen geclusterd te compenseren. De keuze van de zoekzones hangt af van de ruimtelijk-economische troeven van ieder lokaal bestuur, en van de tegemoetkoming ten aanzien van de economische wensen van gemeenten die bijvoorbeeld geen geschikte (water)wegen hebben. Daar kunnen bestaande sites wel uitbreiden indien gewenst. Daarnaast is er een financiële component, die ook een eerlijke verdeling van kosten en baten vereist. Het schrappen van een paarse bestemming leidt tot procedurele kosten (RUP-procedure), planschade, eventueel te slopen opstal, minder tewerkstelling en minder fiscale inkomsten. De gemeenten waar paarse bestemmingen toenemen, genieten van de omgekeerde effecten. Om paarse sproeten in twee of meer gemeenten te compenseren in één andere gemeente zal een vorm van verevening vereist zijn.

Bovenlokaal uitgiftebeleid

Het taartdiagram visualiseert dat 70 procent van de bedrijventerreinen in gebruik zijn door economische spelers. De valkuil hierbij is de aanname dat paarse bestemmingen in Vlaanderen goed worden benut. Economisch gebruik betekent immers niet dat de huidige activiteiten altijd gewenst zijn. Veel verweefbare activiteiten op bedrijventerreinen horen eigenlijk thuis in dorps- en stadskernen. Beide locaties zijn idealiter communicerende vaten, waarbij verweefbare kmo’s naar het woon-werkweefsel begeleid worden en plaatsmaken voor grootschalige niet-verweefbare activiteiten. Een andere complexiteit is dat veel bedrijventerreinen niet beheerd worden door een publieke actor (e.g. lokaal bestuur, intercommunale) of geen centraal aanspreekpunt hebben zoals een vereniging. Voor goedgelegen (niet-)beheerde bedrijventerreinen biedt een bovenlokaal uitgiftebeleid houvast om het juiste bedrijf op de juiste plaats te krijgen. Eén van de onderdelen van dit beleid is de bovenlokale uitgiftevisie. Door de bovenlokale schaal krijgen gemeenten onderling inzicht in de verschillende vestigingsmilieus. Lokale besturen kunnen zo bepalen op welke bedrijventerreinen ze bepaalde activiteiten wel of niet wenselijk achten, afhankelijk van ieders uitdagingen en troeven. 

Uitgifteplannen als hefboom voor samenwerking en sturing

De bovenlokale uitgiftevisie wordt operationeel gemaakt in uitgifteplannen. Het omvat per bedrijventerrein criteria waaraan een ruimtezoeker moet voldoen voordat een bedrijfskavel toegewezen wordt. Voorbeelden van die criteria zijn het type activiteiten (logistiek, industrie, detailhandel, kmo,...), bijdrage aan streekeigen ambities, watergebondenheid, hoeveelheid bezoekers en personeel, uitrusting, gebruiksmodaliteiten, duurzaamheidsvereisten, bouw- en exploitatieverplichting,… Uiteraard is er, op zeldzame green!elds na, een discrepantie tussen de huidige toestand en de visie en criteria die voortkomen uit het bovenlokaal uitgiftebeleid. Om dat verschil te overbruggen, zet het bovenlokaal uitgifteplan de krijtlijnen van een bovenlokale samenwerking uit. Het omvat bevoegdheden en instrumenten waaraan iedere gemeente en partner uitvoering wil geven voor de realisatie van de visie. Het betreft zowel stimulerende (subsidies, begeleiding) en planologische tools (RUP’s, stedenbouwkundige verordening) als juridische instrumenten (terugkooprecht) die constructief, verordenend en sanctionerend van aard zijn.

Gebiedsregisseur

Wat op papier staat, waait niet vanzelf de werkelijkheid in. Een bovenlokaal uitgifteplan is niet louter een product, maar ook een proces om afstemming te voorzien tussen lokale besturen onderling en tussen gemeenten en ontwikkelaars/eigenaars. Ook cruciaal: goed managen hoe diverse bevoegdheden en instrumenten elkaar aanvullen en ingezet worden om het plan te realiseren.  Het is daarom belangrijk dat een zogenaamde gebiedsregisseur het heft in handen neemt om de bovenlokale uitgiftevisie en -plannen te implementeren in de praktijk. Mogelijke taken van een gebiedsregisseur omvatten monitoring en leegstandsbeleid, vestigingsadvies formuleren en management van verduurzamings- en activeringsacties. Een relevante rol is om praktijken rond uitgifte, zoals het nemen van beslissingen over de toewijzing van kavels of toestemming tot doorverkoop, mee te organiseren.

Governancestructuur in actie: rol van gebiedsregisseur en uitgiftecomité

Om dit in goede banen te leiden, moet de governancestructuur geoperationaliseerd worden, zoals bepaald in het plan. De gebiedsregisseur capteert de vragen en is verantwoordelijk voor de organisatie van het uitgiftecomité. Afhankelijk van het type bedrijf dat ruimte zoekt en/of het perceel waar interesse voor is, kunnen gemeenten en partners aangeven in hoeverre ze aan de overlegtafel wensen aan te schuiven. Als een bedrijf interesse heeft in een perceel, kan de gebiedsregisseur het pro!el van het bedrijf toetsen aan de geldende criteria uit het bovenlokaal uitgifteplan, in samenspraak met de leden van het uitgiftecomité. Als die match er is, kan de gebiedsregisseur de verkoper of verhuurder ondersteunen in de opmaak van een clausule die in lijn is met het uitgifteplan van het bedrijventerrein. De gebiedsregisseur ondersteunt aanbieders (i.e. eigenaars/ontwikkelaars) om een geschikte ruimtezoeker te vinden. Kandidaat-investeerders kunnen de criteria uit het plan die naar clausules worden doorvertaald restrictief interpreteren. Deze werkwijze creëert echter een ecosysteem waar iedere ondernemer een juiste plaats vindt bij soortgelijke activiteiten of ondernemers met overeenkomstige behoeften. Bij een mismatch of begeleiding van een ruimtevrager die geen specifiek perceel beoogt, kan de gebiedsregisseur het bedrijfsvastgoedplatform Spotto van VLAIO en CIB gebruiken in samenwerking met lokale besturen. 

Ruimte delen, waarde creëren: voordelen van bovenlokale coördinatie

Vandaag kan elke gemeente vestigingsadvies geven en blijft het overzicht beperkt tot het eigen aanbod binnen de gemeentegrenzen. Wanneer een gebiedsregisseur daarentegen bovenlokaal aan de slag kan en de terreinen van meerdere gemeenten samenlegt en beheert, wordt het speelveld ruimer. Door zijn bovenlokale werkingsgebied kan de gebiedsregisseur nu het aanbod op verschillende bedrijventerreinen overschouwen en de ruimtezoeker zo een bredere waaier aan vestigingsmogelijkheden bieden. Voor goedgelegen bedrijven en ruimtezoekers ten slotte zijn verduurzamingscriteria van toepassing, afhankelijk van de noden van een gebied of de activiteiten van het bedrijf. Ook daar is het de rol van de gebiedsregisseur om tot een eerlijke verdeling te komen van lasten tussen eigenaars/ontwikkelaars en de governancestructuur vanuit het plan. Het delen van energie en ruimte, zoals mobiliteitsinfrastructuur en vergaderzalen, leidt alvast tot lagere energiekosten en meer ruimte voor economische activiteit. Bedrijventerrein opwaarderen, zorgt bovendien ook voor een hogere vastgoedwaarde, verkeersveiligheid en gezonde ontmoetingsplaatsen voor werknemers.

DISCLAIMER: Het tekstgedeelte over het bovenlokale niveau in dit artikel is exploratief van aard en biedt geen voorafnames op Vlaamse besluitvorming of sluitende strategieën.