Kennisopbouw

Wat houdt een uitgiftebeleid in?

Als je een visie hebt op je bedrijventerreinen en je probeert die visie op een ondernemingsvriendelijke manier hard te maken ten aanzien van kandidaat-investeerders of naar aanleiding van nieuwe ontwikkelingen op de bedrijventerreinen, dan ben je met een uitgiftebeleid bezig. Een bewust uitgiftebeleid veronderstelt dat je een houvast hebt zoals een door het bestuur gevalideerd uitgifteplan en het veronderstelt ook dat je een proces hebt om met vragen en ontwikkelingen om te gaan.

Waarom dit uitgiftebeleid bovenlokaal organiseren?

Gelet op de huidige schaarste aan bedrijventerreinen is het binnen één gemeente niet zo gemakkelijk om het juiste bedrijf op de juiste plaats te krijgen. De meeste bedrijven liggen ook niet zo wakker van de gemeentegrenzen, ook niet bij eventuele herlokalisaties. Door met buurgemeenten gezamenlijk naar de verschillende bedrijventerreinen te kijken, ontstaat er een beter inzicht in de verschillende vestigingsmilieus in de subregio en kunnen bedrijven beter geholpen worden. Sommige ontwikkelaars die in je gemeente actief zijn (intercommunales, De Vlaamse Waterweg, private ontwikkelaars…) hebben sowieso een ruimere blik. Door een bovenlokale benadering te hanteren en samen te werken met ontwikkelaars over meerdere gemeenten heen, kunnen we een beter inzicht krijgen in hun overwegingen en indien nodig deze sturen via afspraken. Dit kan leiden tot efficiëntere en meer geïntegreerde ontwikkelingen.

Is een bovenlokaal uitgiftebeleid hetzelfde als een bovenlokaal aanbodbeheer?

Neen, een bovenlokaal uitgiftebeleid legt eerder de nadruk op de na te streven ambities voor elk terrein, zoals de beoogde doelgroep, het future-proof maken van het terrein… Het kan bottom-up worden opgebouwd en worden getoetst aan provinciale of gewestelijke visies. Bij het bovenlokaal aanbodbeleid, daarentegen, ligt de klemtoon meer op het monitoren van de beschikbare ruimte en het nemen van beslissingen wanneer onbebouwde bestemde ruimte niet ontwikkeld of vermarkt geraakt. Bovenlokaal aanbodbeheer moet ervoor zorgen dat alle actoren hun verantwoordelijkheid nemen voor planningsinitiatieven, remediërings-en compensatiemaatregelen. Beide vormen van beleid verschillen aldus van elkaar, maar kunnen elkaar wel versterken.

Dienstverlening VLAIO

Hoe kan het consortium helpen bij het uitwerken van een bovenlokaal uitgiftebeleid?

Het consortium kan je helpen de keuzes te onderbouwen met betrekking tot de inhoud van het uitgifteplan. Bovendien kan het consortium je ook helpen dit plan te operationaliseren. Daarbij kan aandacht gaan naar de rolverdeling tussen en afspraken met de verschillende actoren (gemeente, intercommunale, provincie,...), de dialoog met de bedrijven, de koppelkansen naar aanleiding van andere uitdagingen (omgang met waterproblematiek?) of opportuniteiten (realisatie warmtenet?), het uitwerken van de concrete processtappen….

Welke dossiers worden het meest kwaliteitsvol geacht?

Dossiers waarin minimum twee lokale besturen samenwerken, worden op vlak van bovenlokale samenwerking kwaliteitsvol geacht. Het minimumaantal is dus twee lokale besturen, maar meerdere lokale besturen verhoogt de slagkracht van het dossier, dit in de mate dat het tot een realistische output kan leiden. Samenwerking met een intercommunale, provincie en/of POM wordt extra positief onthaald. Bovendien zal VLAIO tevreden zijn wanneer verschillende bedrijventerreinen worden geïntegreerd, bij voorkeur met een goede mix van verschillende soorten bedrijventerreinen. Mogelijke afwegingen kunnen zijn:

• Hebben de bedrijventerreinen in hun huidige of gewenste vorm diverse types vestigingsmilieus (lokaal, regionaal, watergebonden, kmo, detailhandel, niet-verweefbaar, etc.)?
• Is er een mix aan bedrijventerreinbeheerders (e.g. private ontwikkelaars/eigenaars, publieke beheerders zoals intercommunales of lokale besturen)?

Indien er geen enkele vorm van beheer is (i.e. juridisch, digitaal of in de vorm van een aanspreekpunt), zal VLAIO deze extra complexiteit erkennen bij de analyse van het dossier.

Daarnaast maakt variatie in het gewenste aanbod, zoals grote ruimtebehoefte of personeelsintensieve bedrijven, een dossier extra uitdagend en dus aantrekkelijk.

Moeten lokale besturen fysiek gemeentegrenzen met elkaar delen of mag dit ruimer?

Bij doorverwijzing van ruimtevragers of bij herlokalisatie hebben lokale besturen bij voorkeur een gedeelde gemeentegrens. Indien dit niet het geval is, kan het ruimtevragers afschrikken om zich te vestigen in een gemeente dat te ver ligt van de door hen initieel wenselijk geachte gemeente. VLAIO kan dossierafhankelijk wel samenwerkingen accepteren indien gemeentegrenzen fysiek niet gedeeld worden, maar waar de gemeenten op een redelijke afstand van elkaar gelegen zijn.

Welke stappen zijn er tussen dossierindiening- en toewijzing?

Tussen indiening en toewijzing van een dossier zijn de volgende stappen vereist/mogelijk:

• Vrijblijvend vooroverleg ‘op de koffie bij de buren’, gefaciliteerd door VLAIO om de opstart van een dossier naar aanleiding van indiening te vereenvoudigen; 
• Indienen via de roze knop in het menu hierboven; 
• Potentiële remediëring waarbij VLAIO extra eventuele partners, bedrijventerreinen of aandachtspunten aankaart;
• Pitch van lokale besturen voor de twee consotria van studiebureaus;
• Mini-competitie tussen de twee consortia die op basis van de ingediende dossiers en de pitch een offerte opmaken;
• Dossiertoewijzing aan één van de twee consortia
• Werkgroep voor de totstandkoming van een bovenlokaal uitgifteplan (doorlooptijd van ongeveer 1 jaar)

Tot hoelang kan ik beroep doen op deze dienstverlening van VLAIO?

De mogelijkheid om een dossier in te dienen om beroep te doen op de ondersteuning vanuit studiebureaus is binnen dit begrotingsjaar mogelijk tot en met 31/10/2024. Gezien de raamovereenkomst loopt tot en met februari 2028 zal er ieder begrotingsjaar opnieuw een budget aangewend worden om de ondersteuning de komende vier jaar mogelijk te maken. Er is een waarschijnlijkheid maar geen garantie dat deze middelen ook effectief ieder jaar gereserveerd blijven voor deze ondersteuning.

Bovenlokale samenwerking

Informatie omtrent economisch beleid en meer specifiek ruimtevragers en industriegrond zit versnipperd bij lokale besturen en samenwerking hieromtrent is op heden onbestaande. Hoe kan een bovenlokaal uitgiftebeleid hier een geïntegreerd antwoord op bieden?

Doorheen het traject zal ongetwijfeld aandacht besteed worden aan het opzetten van een governancestructuur. De coördinatie van versnipperde informatie omtrent de bedrijventerreinen kan mits onderlinge toestemming een onderdeel zijn. Een bovenlokaal overzicht op de kandidaat-investeerders, of een systematische onderlinge afstemming van deze informatie op lokaal niveau biedt opportuniteiten om het bedrijf naar de juiste plaats te begeleiden. Ook via een uitgiftecomité kan een cluster aan lokale besturen informatie uitwisselen en ruimtevragers op een gecoördineerde en gedragen wijze begeleiden.

Hoe communiceer je over een uitgifteplan?

Het uitgiftebeleid kan worden vertaald naar een specifiek 'plan', dat één of meerdere bedrijventerreinen op de gewenste manier in de kijker kan zetten. Dit plan moet de juiste doelgroep aanspreken, rekening houden met hun vestigingsfactoren en het ecosysteem waarin ze zich bevinden, terwijl het ook aandacht besteedt aan de planologische context en andere relevante voorwaarden. Afhankelijk van de problematiek van het terrein (vb. waterproblematiek) kunnen flankerende maatregelen worden ingezet. Deze problematiek zal ook aan het licht komen bij het opstellen van de visie, waarbij het uitgiftebeleid oplossingen zal bieden. Het uitgifteplan fungeert op deze manier als startpunt voor verdere communicatie-initiatieven naar bedrijven toe.

Als lokaal bestuur hebben we niet altijd zicht op welke bedrijven verhuizen en welke nieuwe bedrijven er (in kmo-units) terechtkomen. Hoe kan je dit via een bovenlokaal uitgiftebeleid opvolgen?

Als er vastgoedinvesteerders actief zijn op een bedrijventerrein is het inderdaad moeilijker om op te volgen welke activiteiten of eindgebruikers er precies aanwezig zijn.  Met ondersteuning van het consortium kan bekeken worden in hoeverre een convenant of overeenkomst tussen de gemeente en een vastgoedinvesteerder voor meer afstemming en impact kan zorgen.

Publiek-private samenwerking

Wat is de rol van private ontwikkelaars bij de opmaak van een bovenlokaal uitgifteplan?

De bovenlokale uitgiftevisie komt tot stand door een traject met de lokale besturen. Toch zal het cruciaal zijn om bij de opmaak van het bovenlokaal uitgifteplan ook af te stemmen met projectontwikkelaars zodat zij weten hoe ze terreinen al dan niet mogen vermarkten. Het gevalideerde bovenlokaal uitgifteplan zal verder ook kenbaar gemaakt worden bij ondernemers die huren op het bedrijventerrein of eigenaar zijn van een perceel. Ze moeten in kennis gesteld worden zodat ze weten welke criteria er gekoppeld zijn aan het bedrijventerrein en bij welke SPOC ze terecht kunnen om die criteria te behartigen.

Binnen mijn gemeentegrenzen heb ik reeds veel ruimtevragers. Hoe kan het bovenlokaal uitgiftebeleid antwoord bieden op de schaarste aan bedrijfseconomische ruimte?

Door bovenlokale afstemming kunnen lokale besturen samenwerken om de beschikbare ruimte op een efficiëntere manier toe te wijzen aan potentiële bedrijven en investeerders. Een bovenlokaal uitgifteplan zorgt voor een meer gestroomlijnde doorstroom van kandidaat-investeerders, wat gunstig is voor alle betrokken gemeenten. Het benutten van de ruimte op een doordachte manier is van cruciaal belang gezien de schaarste ervan. Door samen te werken op bovenlokaal niveau kunnen we ervoor zorgen dat de juiste bedrijven op de juiste locaties worden geplaatst, wat uiteindelijk de regionale ontwikkeling en concurrentiepositie ten goede komt.

Alle bedrijventerreinen/percelen zijn volzet binnen mijn gemeente. Waarom moet ik dan nog een bovenlokaal uitgifteplan opmaken?

Voor bedrijventerreinen zonder aangeboden bedrijventerreinpercelen is een bovenlokaal uitgifteplan ook relevant. Er kunnen immers criteria opgenomen worden in kader van gewenste sectoren, beheer, handhaving, verduurzaming, etc. Daarnaast zal je als lokaal bestuur ondanks de verzadigde bedrijventerreinen een ruimtevrager kunnen doorverwijzen naar andere lokale besturen door het bovenlokale overzicht. Wanneer er uiteindelijk een perceel vrijkomt (door herlokalisatie, faillissement, stopzetting van activiteiten, etc.), zal je op basis van het opgemaakte bovenlokaal uitgifteplan alsnog het juiste bedrijf kunnen aantrekken.

Kunnen we bij de toewijzing van gronden voorrang geven aan bepaalde bedrijven? 

We denken hierbij aan bedrijven in het aanpalende bedrijventerrein die uitbreidings- of herstructureringsnood hebben, of aan slechte gelegen bedrijven op paarse sproeten, of aan bedrijven die een grote energievraag hebben en een EnergieHUB (opslag en/of productie- van energie) wenselijk achten.

Voor herlokalisatie is het niet evident omdat je bedrijven moeilijk met naam kan noemen als je niet zeker bent dat ze effectief gaan herlokaliseren. Het consortium kan wel onderzoeken hoe je hieromtrent juridisch een correct criterium kan formuleren om voorrang te verlenen.

Energieproductie en/of -opslag kan ook een criteria worden indien hiervoor nog ruimte is op een terrein, of wanneer het mogelijk is om ruimte te creëren door deze functie te prioriteren t.o.v. andere aanwezige functies of door inbreiding, etc. Het is een terechte en fundamentele vraag om onze bedrijventerreinen duurzamer te maken.

Kortom, beide elementen kunnen geïntegreerd worden in het onderzoek en het bovenlokaal uitgifteplan, mits de juridische context voor de eerste case dit toelaat.

Juridisch instrumentarium

Wat is het juridisch statuut van een uitgifteplan?

Het uitgifteplan werd tezamen met een inrichtingsplan en terreinbeheerplan geïntroduceerd als voorwaarden bij de subsidieverlening voor de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen, voor het eerst in 2003.

Het decreet ruimtelijke economie van 12 juli 2012 verwijst in artikel 30 over de toestemming tot doorverkoop niet letterlijk naar het uitgifteplan maar in de memorie van toelichting wordt uitgelegd dat voorwaarden kunnen gekoppeld worden aan de toestemming tot doorverkoop in het kader van het lange-termijnbeheer van bedrijventerreinen. Dat lange-termijnbeheer van een bedrijventerrein moet in concreto worden beoordeeld maar de memorie verwijst hiervoor wel naar een inrichtings-, uitgifte- en terreinbeheerplan dat hiervoor kan dienen. Het uitgifteplan kan zodoende voorwaarden opnemen die het bedrijventerrein future-proof kunnen maken en ook kunnen bewerkstelligen dat het gewenste profiel van de bedrijven gewaarborgd kan worden. 

De verplichte vraag naar toestemming tot doorverkoop geldt uiteraard niet op elk terrein. Voor terreinen waarvoor geen subsidies werden aangevraagd en waarvoor niet onteigend is geweest, is er geen terugkooprecht of toestemming tot doorverkoop voorzien in de akten. Sommige van die terreinen hebben ook geen beheerder. Er zal dan ook nog geen uitgifteplan zijn opgemaakt. Heeft dat dan zin? Zie volgende vraag. 

Is het zinvol een uitgifteplan op te maken voor niet-beheerde terreinen of voor terreinen waar geen toestemming tot doorverkoop moet gevraagd worden? 

Een uitgifteplan is voor dergelijke niet-beheerde terreinen evenzeer relevant. Maar in dat geval zullen de mogelijkheden om ambities en voorwaarden af te dwingen goed bekeken moeten worden en het voorwerp moeten uitmaken van een dialoog met de bedrijven. Gedacht kan worden aan nieuwe stedenbouwkundige voorschriften in een ruimtelijk uitvoeringsplan of stedenbouwkundige verordening (en zullen dus enkel toepasbaar zijn bij een nieuwe omgevingsvergunningsaanvraag), een beleidsmatig gewenste ontwikkeling (BGO), het voorzien van een voorkooprecht voor de gemeente/een andere publieke actor, of voor een benadering op basis van vrijwilligheid. Vrijwilligheid hoeft niet vrijblijvend te zijn. Als bedrijven gebaat zijn bij investeringen in het openbaar domein kan er een tegenprestatie gevraagd worden aan de bedrijven in functie van de verduurzaming van het terrein. Als ze daar zelf baat bij hebben op basis van een goede business case of met het oog op latere vastgoedwaarde, is het zeker mogelijk om tot gedeelde ambities en acties te komen. Is er op zo’n terrein een bedrijventerreinvereniging, dan maakt dat de dialoog ook gemakkelijker. 

Het is aan de gemeente om dergelijke keuzes te maken, maar het consortium kan mee de te maken keuzes onderbouwen en de dialoog met de bedrijven faciliteren.

Help, wij hebben geen geld voor een terugkoop of voor het uitoefenen van een voorkooprecht!

Een proactief bedrijfshuisvestingsbeleid vraagt wel dat er middelen komen voor het selectief kunnen uitoefenen van een terugkoop of voor het uitoefenen van een voorkooprecht. Maar, de schaarste aan gronden en bedrijfsruimten maakt dat financiële meerwaarden op termijn waarschijnlijk zijn. Gemeenten of andere publieke actoren zouden daarom kunnen bekijken hoe een vorm van een rollend fonds kan georganiseerd worden om strategische grondposities gefinancierd te krijgen.

Het controleren van terugkoopclausules is mogelijk, maar het is niet evident om bedrijven te controleren op de bouw- en exploitatieverplichting binnen een termijn van 4 à 5 jaar. Kan een bovenlokaal uitgiftebeleid hier een oplossing bieden?

We hopen dat het uitgiftebeleid ook aanleiding geeft tot instrumenten om beter toezicht te hebben op bedrijventerreinen.

Hoe verhoudt een uitgifteplan zich tot een RUP?

Een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) is een bestemmingsplan dat stedenbouwkundige voorschriften bevat op basis waarvan een omgevingsvergunningsaanvraag van een kandidaat-investeerder wordt goedgekeurd of geweigerd. De omgevingdvergunningsaanvraag gebeurt op basis van een dossier waar heel wat kosten en energie moeten worden ingestoken, doordat bijvoorbeeld verschillende elementen verplicht mee moeten worden opgenomen bij de aanvraag.
Maar vooraleer in die fase te belanden, zal een bedrijf de gronden of gebouwen moeten kunnen verwerven (of huren, erfpachten, in concessie nemen) en zal het zich al tot de aanbieder, makelaar of gemeente richten met de vraag of de voorgenomen activiteiten op die plek toegelaten zijn. Vaak staat het bedrijf voor de verwerving of huur van de gronden/gebouwen in competitie met andere bedrijven. De terreinbeheerder, gemeente of makelaar hebben op basis van het uitgifteplan een objectieve basis om een kandidaat-investeerder al dan niet te selecteren. Voor publieke ontwikkelaars/terreinbeheerders is het belangrijk aantoonbaar aan de eisen van transparantie, gelijkheid en marktconformiteit te voldoen. Het uitgifteplan geeft dus in een vroege fase aan of een kandidaat-investeerder kans maakt zich te kunnen vestigen op dat terrein of niet. Die toetsing hoeft niet op basis van een omstandig dossier maar gebeurt vooral op die punten die de ambities van de terreinbeheerder of gemeente weerspiegelen met betrekking tot het bedrijventerrein in kwestie. Met het oog op een ondernemingsvriendelijk vestigingsadvies zal een bovenlokaal uitgifteplan meteen ook de verschillende potentiële locaties beschrijven zodat het uitgifteplan ook informerend/oriënterend is voor de kandidaat-investeerders over de terreinen/werklocaties waar ze kans maken op vestiging.

Hoe kan je op bestaande bedrijventerreinen terugkooprecht en toestemming tot doorverkoop afdwingbaar maken?

Op heden heeft VLAIO een juridisch onderzoek uitbesteed aan advocatenkantoor Stibbe om na te gaan hoe een bovenlokaal uitgifteplan en terugkooprecht en toestemming tot doorverkoop aan elkaar gelinkt kunnen worden. Op heden zijn deze juridische mechanismen geregeld in het decreet ruimtelijke economie van 13 juli 2012 en de wet betreffende de economische expansie van 30 december 1970.

Beleid

Kan een lokaal bestuur een bovenlokale visie ontwikkelen wanneer er nog geen finaal Beleidsplan Ruimte is?

Ja, dit kan zeker. De principes die ontwikkeld zijn bij de opmaak van de bovenlokale uitgiftevisie en het -uitgifteplan kunnen gefundeerd worden in het Beleidsplan Ruimte.

Hoe ga je om met het politieke beleid dat het gevalideerde bovenlokaal uitgiftebeleid doorkruist?

Via de verplichte indiening van collegebesluiten op lokaal niveau, en engagementsverklaringen op regionaal en provinciaal niveau, maakt VLAIO een politiek/bestuurlijk engagement mogelijk. Zo wordt het plan ook in nieuwe legislaturen gefundeerd op basis van engagementen vanuit voorgaande mandatarissen. Een uitgifteplan moet gevalideerd zijn, maar niets belet dat het flexibel is en mee evolueert met de ontwikkelingen op het terrein, voortschrijdend inzicht, wijzigende marktomstandigheden, etc.

Zal het te doorlopen traject rekening houden met de bestaande visies, beleidskeuzes en acties binnen de diverse lokale besturen en overheidsniveaus?

Ja, reeds ontwikkelde visies, beleidskeuzes en acties worden door het consortium geïntegreerd in het traject. Het kan niet de bedoeling zijn dat reeds ontwikkeld beleid verloren gaat en vervangen wordt. Alle stappen die reeds ondernomen zijn, worden als waardevol beschouwd. Uiteraard zal het een oefening zijn om het beleid van de verschillende lokale besturen en overheidsniveaus met elkaar te rijmen. Bij incomplementariteit tussen diverse beleidskeuzes is het de verantwoordelijkheid van het studiebureau om naar een gedragen uitkomst toe te werken.

Wanneer begin je in het ontwikkelingsproces van een bedrijventerrein aan een bovenlokaal uitgiftebeleid? Wat als er nog verwervingen of bovenlokale investeringen (e.g. mobiliteit) dienen te gebeuren?

Het is wenselijk dat een gemeente voorafgaand aan de opmaak van een bovenlokaal uitgifteplan reeds zicht heeft op de gewenste activiteiten, nodige investeringen, etc. Uiteraard kunnen die ambities ook doorheen het traject ontstaan of scherper gesteld worden. Verwervingen of uit te voeren investeringen kunnen ook na de opmaak van het bovenlokaal uitgifteplan gebeuren.