Bedrijventerreinen

Roadmap van een (her)ontwikkelingsproject

Roadmap: Hoe een kwaliteitsvolle herontwikkeling van een bedrijventerrein realiseren?

Het traject dat wordt doorlopen om een bedrijventerrein te (her)ontwikkelen.

Het (her)ontwikkelingstraject

De roadmap volgt de logica van het (her)ontwikkelingstraject. Dit is het traject dat doorlopen wordt van voorbereiding tot handhaving van een bedrijventerreinen.

  • 1

    Voorbereiding

    Fase waarin zoveel mogelijk gegevens worden samengebracht (in één startnota). Lees meer

  • 2

    Planning- en realisatiefase

    De ontwerp- en planningsfase waarin een bedrijventerrein wordt ontworpen en weergegeven in een inrichtingsplan (tot de aanvraag van de omgevingsvergunning) en de daaropvolgende realisatie en aanleg van het terrein (na goedkeuring van de omgevingsvergunning). Lees meer

  • 3

    Uitgifte

    Fase waarin de verkoop of verhuur aan bedrijven plaatsvindt. Het uitgifteplan dient daarbij als leidraad. Lees meer

  • 4

    Eploitatie- en beheerfase

    Fase waarin exploitatie en beheer een aandachtspunt zijn. In deze fase wordt het terreinbeheerplan gebruikt. Lees meer

  • 5

    Handhaving

    Fase waarin het erop aankomt het nagestreefde kwaliteitsniveau op het terrein te bewaken. Lees meer

Vaak is (her)ontwikkeling echter een iteratief proces: zeker bij meer complexe (met veel betrokken actoren) en langdurige (her)ontwikkelingen van een bedrijventerrein lopen verschillende fasen door elkaar of worden er op een gegeven moment bepaalde beslissingen herbekeken. Een (her)ontwikkeling blijft maatwerk en de fasen kunnen anders verlopen.

In het (her)ontwikkelingsproces zijn er drie kritieke succesfactoren, namelijk een kwaliteitsvolle (her)inrichting, een doordachte uitgifte en een weloverwogen beheer. De roadmap licht deze concepten verder toe. In de praktijk is er een nood om na te denken over (her)inrichting, uitgifte en beheer op lange termijn, waarbij de koppeling en integratie tussen de drie factoren belangrijk is. De succesfactoren zijn vertaald in de verplichting om bij een aanvraagdossier voor een subsidie een (her)inrichtingsplan, uitgifteplan en terreinbeheerplan te voorzien.

Het overlegproces

Parallel aan het ontwikkeltraject loopt bij voorkeur een overlegproces dat op specifieke momenten gekoppeld wordt aan het ontwikkeltraject. Voldoende overleg tussen de verschillende actoren is van groot belang. De relevante actoren en hun mogelijke rol bij de (her)ontwikkeling van een bedrijventerrein zijn:

  • Publieke actoren:
    • VLAIO: beleidsuitvoering, regisseur, subsidies, informatie.
    • Provinciale Ontwikkelingsmaatschappijen (POM’s): ontwikkelaar, regisseur, ruimtelijke infrastructuur en bedrijfsversterkende initiatieven.
    • Lokale besturen; ontwikkelaar, vergunningverlenende overheid, ondersteuning lokale economie, samenwerking tussen gemeenten/steden occasioneel of via een Gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Ordening (Gecoro) (verleent advies over een breed gamma aan ruimtegebonden materies).
    • Intergemeentelijke samenwerkingsverbanden voor streekontwikkeling (o.a. Leiedal, IOK, Solva, …): ontwikkelaar, beheer van bedrijventerreinen, soms ook management, regisseur, informatie.
    • Europese structuur- en investeringsfondsen ESIF, EFRO met o.a. Interreg en ESF: co-financiering van projecten gerelateerd aan (her)ontwikkeling.
    • Andere actoren zoals Agentschap Wegen en Verkeer, Vlaamse Waterweg, Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij, Participatiemaatschappij Vlaanderen, Vlaamse Milieumaatschappij, Departement Omgeving, etc.
  • Middenveldorganisaties: sociale partners, belangenorganisaties, businessclubs of netwerkverenigingen met o.a. lokale UNIZO-vertegenwoordigers, Voka - Kamers van Koophandel,…
  • Bedrijven, bedrijventerreinverenigingen en -management
    • Betrokken bedrijven, grond- en pandeigenaren en organisaties.
    • Private ontwikkelaars.
    • Bedrijventerreinverenigingen die meerdere bedrijven op één (of meerdere) specifiek(e) bedrijventerrein(en) vertegenwoordigen.
    • Private (actoren) bedrijventerreinmanagers, al dan niet in opdracht van de bedrijventerreinvereniging.

Het ontwikkelingsproces wordt in deze handleiding gefaseerd beschreven. Bij dit proces is het van groot belang op verschillende momenten terug te koppelen tussen alle actoren en overleg te laten plaatsvinden:

  • De private of publieke initiatiefnemer nodigt in een vroeg stadium administraties en besturen uit die in de loop van het ontwikkelingsproces betrokken worden (o.b.v. voorbereidend onderzoek). Het doel van dit overleg is het belang van randvoorwaarden of uitvoeringsmodaliteiten beter te leren kennen.
  • Alle actoren die betrokken zijn bij het inrichtingsplan worden samengebracht. Afhankelijk van de randvoorwaarden afgeleid uit de kenmerken van de omgeving, worden administraties, besturen of stakeholders (bedrijventerreinvereniging, omwonenden, …) betrokken.
  • Eens in de uitgiftefase is gericht overleg aan te raden. Afhankelijk van het voorwerp kunnen met een betrokken bestuur verschillende afspraken gemaakt worden.

Instrumentarium en beleidskader

Relevant beleid voor de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen evolueert doorheen de tijd. Denk bijvoorbeeld aan het kader rond waterbeheer en de Blue Deal. Onderstaande lijst geeft een overzicht van de meest relevante regelgeving en beleidskaders:

  • Decreet ruimtelijke economie
    Het decreet ruimtelijke economie wil een duurzaam en geïntegreerd economisch locatiebeleid mogelijk maken. Het vormt de basis van het partnerschapsmodel: de sectorale inbreng vanuit het beleidsdomein economie in de ruimtelijke planningsprocessen en de invulling van bestemde bedrijfsterreinen. Het legt ook enkele instrumenten vast die handhaving op bedrijventerreinen mogelijk maken.
  • Richtinggevende bepalingen uit ruimtelijke structuurplan en beleidsplan ruimte
    De Vlaamse Regering keurde op 20 juli 2018 de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) goed. De strategische visie omvat een toekomstbeeld en een overzicht van beleidsopties op lange termijn, met name de strategische doelstellingen. De Vlaamse Regering heeft hiermee een beleidslijn uitgezet die inzet op circulaire economie, innovatieve productie, efficiënt ruimtegebruik, etc.
  • Het gewestplan
    Het gewestplan is een ruimtelijk plan uit de jaren ’70 waarin een functiebestemming is toegekend aan heel het grondgebied. Via kleuren wordt aangegeven of een zone bedoeld is als woongebied (rood), industriegebied (rood), landbouwgebied (geel), bos (groen), gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen (lichtblauw) en dergelijke. Per zone gelden specifieke stedenbouwkundige voorschriften die van belang kunnen zijn bij de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen.
  • BPA’s en RUPs
    RUP’s en BPA’s zijn ruimtelijke bestemmingsplannen die voor een perceel grond bepalen wat je wel en niet kan bouwen. De voorschriften bij deze plannen vervangen in elk geval de voorschriften van het gewestplan. Bij de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen is het belangrijk te weten welk(e) plan(nen) van toepassing is (zijn) op het specifieke terrein.
  • Eventuele gemeentelijke reglementen
    Gemeentelijke verordeningen (of andere lokale reglementen) bevatten bepalingen voor de stedenbouwkundige kenmerken van de gebouwen of van hun onmiddellijke omgeving (bv. bouwprofiel, volume, vormgeving, stevigheid). Ze leggen ook regels voor de aanleg van de openbare ruimte.
 

Steunmaatregelen

Zowel de Vlaamse, provinciale als de Europese overheden kennen steunmaatregelen toe die interessant kunnen zijn voor wie actief is in de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen. Elk van deze subsidies heeft zijn eigen specifieke voorwaarden, logica en timing in het (her)ontwikkelingstraject. We lichten een aantal maatregelen kort toe. Er wordt hieronder gefocust op de steunmaatregelen op het niveau van het bedrijventerrein en met een blijvend karakter.

Vlaamse overheid

Steun voor de (her)aanleg van bedrijventerreinen (VLAIO)

VLAIO heeft subsidies beschikbaar om het voortraject van een complexe (her)aanleg van bedrijventerreinen vorm te geven. Dit voortraject kan bestaan uit een haalbaarheidsstudie en/of procesbegeleiding. Het resultaat van een voortraject is een concreet plan van aanpak voor de herinrichting van een bedrijventerrein.

VLAIO heeft ook subsidies beschikbaar voor de (her)aanleg van onrendabele en strategische bedrijventerreinen. Het project moet aan kwaliteitsvoorwaarden voldoen. De naleving van deze kwaliteitsvoorwaarden vereisen de opmaak en de implementatie van een (her)inrichtingsplan, een uitgifteplan en een beheerplan.

Brownfieldconvenant (VLAIO)

De Brownfieldconvenanten bieden een faciliterend kader voor projecten met een complexe problematiek die de herontwikkeling belemmert. Deze hebben tot doel investeerders en projectontwikkelaars aan te zetten tot de herontwikkeling van verwaarloosde en/of onderbenutte terreinen voor brownfieldprojecten die een meerwaarde opleveren op sociaal, economisch en/of milieuvlak. In een Brownfieldconvenant contracteert de Vlaamse Regering zowel met de actoren (projectontwikkelaars, grondeigenaars, …) als met de regisseurs (faciliterende, subsidiërende en vergunningverlenende overheden, …), die betrokken zijn bij een brownfieldproject.

Financiële tussenkomst voor bodemsanering (OVAM)

Particulieren, ondernemingen en openbare besturen kunnen bij de OVAM een financiële tussenkomst vragen voor de sanering van ernstige historische verontreiniging via cofinanciering. De financiële ondersteuning wordt bepaald op basis van de voorgelegde facturen. De uitbetaling verloopt in maximaal drie schijven. De OVAM steunt bij ondernemingen maximaal 35% van de bodemsanering, met een plafond van € 200.000.

Green Deal (Departement Omgeving)

De Green Deal moet de biodiversiteit op bedrijventerreinen verhogen en het draagvlak ervoor versterken. Als bedrijf kan je via het Departement Omgeving instappen in de Green Deal met o.a. een actieplan dat een bedrijf op een eenvoudige manier een overzicht geeft van wat ze al doen rond biodiversiteit en welke (vaak eenvoudige) acties er nog ondernomen kunnen worden.

Blue Deal (Departement Omgeving)

De Vlaamse regering heeft minimaal 75 miljoen euro vrijgemaakt voor een zogenaamde Blue Deal, een plan met 70 punten om de droogte aan te pakken. Volgens de Blue Deal moeten bedrijven vanaf 2022 een wateraudit of -scan laten uitvoeren om in aanmerking te komen voor subsidies en vergunningen van de Vlaamse overheid.

Pendelfonds

Als je als werkgever bedrijfsinterne mobiliteitsmaatregelen invoert, dan kun je in aanmerking komen voor een subsidie uit het Pendelfonds. Het Pendelfonds is een Vlaamse subsidiemaatregel die sinds 2007 projecten subsidieert die duurzaam woon-werkverkeer bevorderen. Om een subsidie (max. 50 % van de projectkosten) te krijgen, dien je een dossier in als de Vlaamse minister van Mobiliteit hiervoor een nieuwe oproep lanceert - normaal gebeurt dit tweemaal per jaar.

Provincie en lokale besturen

Verschillende provinciale en lokale besturen hebben in het verleden steunmaatregelen toegekend om bedrijventerreinen duurzaam te (her)ontwikkelen. Het gaat vaak over maatregelen met een tijdelijk karakter, het verandert in de praktijk regelmatig.

Intercommunales en provinciale ontwikkelingsmaatschappijen

Intercommunales zijn verenigingen van gemeenten met als doel taken van gemeenschappelijk belang te realiseren. Ze zetten zich vaak in voor ontwikkeling op bedrijventerreinen. Provinciale ontwikkelingsmaatschappijen ondersteunen de ontwikkeling en vernieuwing van voldoende en kwalitatieve ruimte voor bedrijvigheid in Vlaanderen. Beiden doen aan visievorming, masterplanning, begeleiding bij herontwikkeling, etc. en stellen vaak stimuleringsacties op om bedrijventerrein duurzaam te (her)ontwikkelen.

Europees - EFRO

Recovery Assitance for Cohesion and the Territories of Europe. Projectoproep rond circulaire economie

“De bevordering van het crisisherstel in de context van de COVID-19-pandemie en de voorbereiding van een groen, digitaal en veerkrachtig herstel van de economie”. Daarbij wordt geadviseerd om die investeringen te richten op de groene en digitale transitie: infrastructuur voor duurzaam transport, propere en efficiënte productie van energie, digitale infrastructuur en onderzoek en innovatie.

 

Verwijzingen

 

Europese staatsteunregels i.h.k.v. een VLAIO-subsidie

Staatssteun kan zich voordoen in alle gevallen waarin staatsmiddelen gebruikt worden om ‘selectieve’ steun toe te kennen aan een onderneming. De Europese middelen waarvan het beheer overgedragen wordt aan de lidstaat worden eveneens als ‘staatsmiddelen’ beschouwd. (bv. Europese structuurfondsen). Controle op overheids- of staatssteun aan ondernemingen is dan ook één van de belangrijkste onderdelen van het Europese mededingingsbeleid. Overheden die steun willen verlenen, moeten de regels voor staatssteun respecteren.

Kaaimuren, laad- en losplatforms en spoorterminals zijn subsidiabele werken die onder de Europese staatssteunregels vallen: dit houdt in dat voor deze specifieke werken de Europese regelgeving inzake staatssteun gevolgd moet worden, met de bijhorende procedures en aangepaste subsidiepercentages. Indien je voor één van deze werken subsidies wil aanvragen, zal moeten worden onderzocht of er een aanmelding nodig is bij Europa.