Waarom is de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen belangrijk?
Een (her)ontwikkeling van een bedrijventerrein zorgt voor betere ondernemingsomstandigheden, een kwalitatievere bedrijfsomgeving en een beter imago.
Waarom investeren in de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen?
Bedrijventerreinen worden ontwikkeld zodat bedrijven de ruimte, grond en gebouwen, hebben die nodig zijn voor het produceren van goederen en diensten. Een belangrijk deel van de toegevoegde waarde en werkgelegenheid in Vlaanderen is terug te brengen tot activiteiten op deze terreinen. Ruimte is dan ook een onmisbare productiefactor voor alle bedrijven. De economische urgentie om zorgvuldig om te springen met de ruimte die beschikbaar is, kan niet genoeg benadrukt worden. Inzetten op duurzame groei van industriële, ambachtelijke en logistieke zones is cruciaal als we de toekomst van de Vlaamse welvaart willen garanderen.
De groei van bedrijven komt onder druk te staan door de toenemende schaarste aan geschikte bedrijventerreinen. Het vrijwaren van ruimte voor economische activiteiten is daarom van cruciaal belang voor de Vlaamse economie. Zowel voor bestaande bedrijventerreinen in functie van herontwikkeling of uitbreiding, als voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen, stellen zich echter heel wat nieuwe uitdagingen, zoals het betaalbaar houden van vestigingslocaties voor niet-verweefbare activiteiten. Profilering en een reflectie over welk type aanbod is daarbij van groot belang.
Economische en maatschappelijke veranderingen hebben dus een belangrijke impact op de locatiekeuze en ruimtevraag van bedrijven, de investeringen van bedrijven, ontwikkelaars en overheden en het toekomstperspectief van bestaande bedrijventerreinen.
Wat zijn de oorzaken van een veroudering?
Bedrijventerreinen liggen er soms verouderd, vervallen of ongebruikt bij. Dit is een proces dat meerdere oorzaken kent. Sommige bedrijven gaan failliet of zetten bepaalde activiteiten stop, andere zien geen toekomst meer op hun huidige locatie en gaan op zoek naar nieuwe, meer aantrekkelijke locaties. Daardoor ontstaat leegstand, zonevreemde activiteiten vestigen zich op het terrein en percelen worden opgedeeld. Het terrein krijgt een gebrekkige uitstraling en een inefficiënt ruimtegebruik. In zulke gevallen dringt zich een herontwikkeling op.
Waarom een (her)ontwikkeling?
Een herontwikkeling van een bedrijventerrein is complex en houdt verschillende risico’s in. Het proces vergt een lange doorlooptijd doordat er veel betrokkenen partijen zijn. Vaak moet er consensus bereikt worden, maar is de situatie complex. Daarnaast zijn de kosten van herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen doorgaans hoger dan bij het aansnijden van open ruimte voor nieuwe bedrijventerreinen. In functie van de noden en uitdagingen van een bedrijventerrein, is een aanpak op maat noodzakelijk. In de praktijk bestaan er verschillende vormen van herstructurering. Ze variëren van een beperkte facelift tot een volledige herprofilering en transformatie van een terrein.
Verschillende instanties nemen initiatieven om een kwaliteitsvolle (her)ontwikkeling en betaalbare ruimte voor niet-verweefbare bedrijven te kunnen realiseren. Sinds eind jaren ’90 kan een ontwikkelaar voor de (her)ontwikkeling van een bedrijventerrein een beroep doen op subsidies van het Agentschap Innoveren en Ondernemen.
De subsidies dienen om een kwaliteitsgarantie in te bouwen bij bedrijventerrein(her)ontwikkeling. Drie kritieke succesfactoren zijn daarbij belangrijk: een kwaliteitsvolle inrichting, een doordachte uitgifte en een weloverwogen terreinbeheer.
Een (her)ontwikkeling van een bedrijventerrein zorgt voor betere ondernemingsomstandigheden, een meer kwaliteitsvolle bedrijfsomgeving en een beter imago. Voor overheden is het een kans om schaarse ruimte beter te benutten, om meer ruimte te creëren voor lokale jobs, om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren, om onveilige verkeerssituaties- en ontwikkelingen aan te pakken en om in te zetten op duurzaamheid.
Een (her)ontwikkeling vertrekt vanuit een bepaalde urgentie, nood of opportuniteit vanuit een lokaal bestuur, een ontwikkelaar, één bedrijf of een groep bedrijven. Ook de omgeving van een bedrijventerrein kan zo’n urgentie uiten. Enkele voorbeelden:
- Bedrijven willen uitbreiden of hun economische activiteit aanpassen, maar de mogelijkheden van het gebouw of terrein zijn te beperkt in grootteorde, waardoor er niet in geïnvesteerd wordt.
- De omgeving ervaart mobiliteitshinder door een matige ontsluiting voor goederen- en/of personenvervoer.
- De kwaliteit van het openbaar domein/omgevingskwaliteit van het terrein is niet op peil of onaangepast aan de bedrijven: verouderde infrastructuur, groenaanleg in slechte staat, onnodige verhardingen, bermstroken die als parkeerruimte worden gebruikt, nood aan vernieuwd rioleringsstelstel, etc.
- Frequent voorkomende problemen zoals overstromingen en het hitte-eilandeffect verhinderen de dagelijkse werking van bedrijven.
- Bedrijven ondervinden problemen met de huidige planologische en stedenbouwkundige regelgeving op het vlak van milieu en ruimtelijke ordening.
- Bedrijven ondervinden steeds toenemende kosten door de stijgende grondstofprijzen en energieverbruik binnen hun productieproces. Daardoor zijn ze op zoek naar kostenreducties (bv. aanleg warmtenet, uitwisseling van afvalstromen, etc.)
- …
Actualisatie: 17 november 2021
Deze webpagina's zijn een actualisatie van de ‘handleiding bij de ontwikkeling en het beheer van bedrijventerreinen’ uit 2004. De actualisatie werd begeleid door IDEA Consult i.s.m. Capone en in opdracht van VLAIO.
Kader totstandkoming
Een ‘kwaliteitsvolle (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen’ is het kader van dit rapport: conform de vereisten en verwachtingen van zowel beleidsmakers en bedrijven. De leidraad is opgevat als een vertrekpunt voor een ontwikkelaar van een bedrijventerrein en biedt een antwoord op de volgende vragen:
- Wat is een kwaliteitsvolle (her)ontwikkeling van een bedrijventerrein?
- Wat moet ik doen om een kwaliteitsvol bedrijventerrein te (her)ontwikkelen?
- En hoe dien ik op basis van die inzichten een goede subsidieaanvraag in?
De (her)ontwikkeling van een bedrijventerrein is en blijft niettemin maatwerk. Er zijn verschillen in uitgangssituatie, het nagestreefde profiel van het terrein, de ambities van de betrokken partijen en de randvoorwaarden. Naar eigen inzicht zal dus meer of minder nadruk liggen op bepaalde onderdelen die besproken worden.
Met medewerking van
Voor de actualisatie van de handleiding is een proces doorlopen waarbij twee factoren geïntegreerd zijn: enerzijds de kennis en ervaring van experten in de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen, anderzijds de kennis en wensen van stakeholders. Onderstaande organisaties droegen een steentje bij via expertinterviews of via deelname aan een gebruikersgroep die meermaals geraadpleegd werd:
- Wim Beerten, provincie West-Vlaanderen (interview)
- Mieke Gevaert, Sogent (interview)
- Bart De Smedt, Quares (interview)
- Dirk Cleiren, POM Antwerpen (interview)
- Marc Leroy, KULeuven (interview)
- Gert De Smedt, Vlaio (interview)
- Kristof Hendrickx, Jeni Real Estates (gebruikersgroep)
- Filip Demey, studiebureau Demey (gebruikersgroep)
- Ingrid Vangampelaere en Han Vloeberghs, gemeente Leuven (gebruikersgroep)
- Inan Asliyüce en Kristof Delwiche, POM Limburg (gebruikersgroep)
- Bertwin Leus, gemeente Drogenbos (gebruikersgroep)
- Mario Geuens, gemeente Lommel (gebruikersgroep)
- Bruno Van den Broeck, gemeente Beerse (gebruikersgroep)
- Christoph Bauwens, gemeente Waregem (gebruikersgroep)
- Kris Dooms, DDS Verko (gebruikersgroep)